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29 de septiembre de 2014

Cancelación registral de una hipoteca

Este artículo está basado en una experiencia real. Se trata de que una persona para vender una vivienda cuya hipoteca estaba saldada por tratarse de un piso comprado originalmente a finales de los años 60, pero cuya cancelación en el registro no se hizo. Ahora para vender necesita hacer dicha cancelación registral, lo cual le supone una serie de pasos que se explican a continuación.

Hipoteca, conocida palabra que implica que se origina en un vocablo griego. En el terreno práctico significa que adquieres una vivienda u otro tipo de inmueble, el banco te da crédito para pagarlo, y mientras no le devuelvas al banco lo que te ha prestado con intereses, el inmueble no es tuyo. Y si en algún momento no puedes hacer frente al pago mensual de la obligación con el banco, este se queda con la vivienda o inmueble. Pero hoy quiero explicar lo que hay que hacer cuando se ha terminado de pagar la deuda con el banco (hipoteca) caso de que se quiera vender la vivienda. Tienes que hacer la cancelación registral de la hipoteca.

Cuando se inició la hipoteca, esta quedó plasmada en una Escritura Pública inscrita después en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, mientras no inscribas en el Registro de la Propiedad la nueva situación, al pedir una nota simple por ejemplo, para conocer las cargas, te aparecerá esta carga aunque hayas terminado de pagar la hipoteca.

Paso 1: Ir al banco, y pedir un certificado de deuda cero. El banco no puede cobrarte por esto nada, pero puede intentar "engancharte" para hacerte el papeleo siguiente, con lo que te puede confundir y acabarás pagando al banco un dinero que te puedes ahorrar.

Paso 2: Ir a una notaría para realizar una Escritura de Cancelación de Hipoteca. Para hacerla necesitas el certificado bancario del paso 1. Esto tiene evidentemente un coste que conviene preguntar de antemano para evitar sorpresas.

Paso 3: Pasados unos días y tras recoger la Escritura de la notaría, hay que llevarla al Registro de la Propiedad para inscribirla. Tendrás que pagar nuevamente por los conceptos correspondientes. Pregunta primero cuanto te puede costar para evitar sorpresas.

Ya has cancelado registralmente la hipoteca. Ya no consta que tengas la deuda. En la nota simple aparece la nueva situación. El trámite te ha costado un dinero y días de gestiones. ¡Enhorabuena!

Acerca de la cancelación de hipoteca encontré en internet algunas cosas que me sirvieron, por ejemplo esta:

Toñi García García · Vélez-MálagaLa cancelación de hipoteca es una inscripción voluntaria en el Registro de la Propiedad, por tanto, puede estar cancelada de hecho en el banco y la hipoteca sigue apareciendo como carga en la finca. Su cancelación se hace mediante escritura pública, compareciendo un representante de la entidad acreedora que presta su consentimiento en la cancelación. Existe la posibilidad de cancelar la hipoteca por caducidad, una vez transcurridos 21 años desde la fecha de vencimiento del prestamo establecido en la escritura de hipoteca mediante la presentación de una instancia con firma legitimada notarialmente (no es necesaria escritura), siempre que el solicitante sea titular de algún derecho en la finca. Esto viene regulado en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.


El pasado mes de Agosto realicé una consulta a la web del Banco de España, que me fue respondida, y que pongo a continuación porque contiene información de interés:

En contestación a su escrito recibido el día 28 de julio de 2014, hay que advertir en primer lugar, que la finalidad de este Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones, es la de atender dudas y consultas relativas a cuestiones de interés general sobre los derechos de los usuarios de servicios financieros en materia de transparencia y protección de la clientela, y sobre los cauces legales para su ejercicio, así como informarles sobre los requisitos que la normativa vigente imponga a las actuaciones que el interesado pueda precisar, o sobre las características genéricas de los distintos tipos de procedimientos para hacerlos valer y órganos competentes para su conocimiento y resolución.
No obstante, le informamos que el Artículo 82, del Texto Refundido de la Ley Hipotecaria, aprobado por Decreto de 8 de febrero 1946, establece que "Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causa-habientes o representantes legítimos".
 Consecuentemente, el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España considera que, sobre la base de dicha norma y acorde a criterios de buenas prácticas bancarias, las entidades no están legitimadas para el cobro de importe alguno por la simple emisión de certificado de cancelación económica de la deuda ni, alternativamente, por su comparecencia en notaría, si la declaración de cancelación de la misma se incorpora en escritura pública.
Derivado de la posibilidad de que los clientes lleven a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, obtenida certificación de haberse pagado la deuda, las entidades financieras únicamente prestarán este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial). En este supuesto, resulta imprescindible, para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente, que el cliente preste su consentimiento previo, no sólo a que la entidad realice este servicio, sino a que se le adeuden las comisiones establecidas e informadas por este concepto.
Así, la comisión remunera la preparación de la documentación necesaria, a petición del cliente, para que sea la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para la cancelación registral de su hipoteca. Es por ello que el Departamento de
Secretaría General Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin que quepa incluir en este supuesto:
- La entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad (el mero otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero).
- El simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que a esos efectos indique el cliente ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario (exigido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria) para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública.
No obstante, si a la vista de todo lo anterior, considera que la entidad financiera se ha apartado de dicho criterio, le indicamos que podrá encontrar información sobre el procedimiento para presentar la reclamación y sus requisitos a través del siguiente enlace a nuestra página web:
http://www.bde.es/bde/es/secciones/servicios/Particulares_y_e/Servicio_de_Recl/

Gracias por utilizar nuestro servicio de consultas, esperamos que nuestra respuesta le haya sido de utilidad.
EL DIRECTOR DEL DEPARTAMENTO,

¿CUANTO CUESTA REGISTRAR LA ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA?


Los aranceles registrales ascienden como mínimo a 24 euros, pero depende del valor de la hipoteca.

Toda la información en:  Guía para cancelar una hipoteca sin pagar de más en el intento | mercados | Cinco Días  http://cincodias.com/cincodias/2013/01/14/mercados/1358382403_850215.html#bce6OZubsoRcH3Dc

El Arancel de los Registradores de la Propiedad es el aprobado por el RD 1427/1987 de 17 de noviembre. Arancel anteriormente vigente Decreto 3234/1971. El anterior era de 1951.

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28112

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rd1427-1989.html

http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/es/1215197983369/Estructura_P/1215198329046/Detalle.html

http://www.i-hipotecas.es/cancelacion-hipoteca/registro-propiedad.html


¿CUANTO COBRAN LOS NOTARIOS?

Desde el 11 de mayo de 2012 y mediante el Real Decreto-ley 18/2012, los honorarios de los notarios han subido y son de 90 euros como mínimo.

Toda la información en:  Guía para cancelar una hipoteca sin pagar de más en el intento | mercados | Cinco Días  http://cincodias.com/cincodias/2013/01/14/mercados/1358382403_850215.html#bce6OZubsoRcH3Dc





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